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深圳大红本房避坑宝典丨相信我这才是大红本房的真身

发布日期:2021-09-15 12:49   来源:未知   阅读:
 

  整个五月份,深圳小产权被打压成渣,整个行业一下子安静了许多。但那旺盛的住房需求,也急需解决啊,于是很多人把目光转向大红本房!

  近这一两个星期来,接到挺多关于大红本的咨询,每个人的问题都不尽相同,但总结起来不外乎就是这两三个问题:“大红本安全吗?”、“我需要注意哪些问题”、“如果大红本以后拆迁或征收了,会有赔偿吗?”……。虽然这都是大家比较关心的问题,但也只是很常规问题而已!直到前天,我接到一个网友咨询:他问我,带拆迁概念的大红本能不能买?我一听,直接就懵逼了,理论上来说,城中村(旧村)改造类的拆除拆除重建,一般不会涉及大红本这一类物业。难道网友说的是“旧工业”或者“旧商业”,细问之后,网说这是深圳某地的一个大红本,他说有中介对他说,这个是规划区内,100%会拆迁的!(见下图)

  咋一看,这可牛逼克拉斯,有国资背景,还是100%拆迁。为了搞清楚网友的问题,我问他要了更详细的标的地址信息。可简单的一查之下,心里顿时几十万头羊驼奔腾而过!

  看到这个结果,我又想起去年闹得沸沸扬扬的XX新都事件,和现在这个事儿何其相似!当年XX新都就是因为中介行家到处瞎承诺,瞎推广!比如说:有学位,可以积分申请公立;可以落户等等!事实上,根本不可能!是龟是鳖心里没点B数吗?怎么敢这样瞎承诺呢?

  而最可恨的项目部在面对外围行家瞎承诺乱象时,基本都是半推半就的默许;而面对客户的疑问时又含糊其辞,忽悠不断。最终搞出这样的事件,也就实属情理之中!其实在这么多个大红本项目里,XX新都的手续算比较正规完善的了,发生这样的事儿完全就是因为行家瞎忽悠,瞎承诺!

  大红本按目前的说法,你可以理解为一宗地有一个不动产证(早期点的地是房地产证),或者一栋楼有一个房地产证,且不可分割销售的物业!这些物业都有以下两个共同的特点:

  1、所用土地全部为合法用地,有正式的土地出让手续,有规定的土地用途和使用年限。

  直白地说就是四证齐全(《建设用地规划许可证》、《房地产证》或《不动产证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》),只是没有预售(销售)证,不能像商品房那样分割销售而已。

  以上是所有大红本共同的特点,那么其他不同地方就是用地性质和用途不一样,而大红本的性质我们通常按用地性质和用途来分类的,以下几种类型基本上可以概括深圳90%以上的大红本了(其他的个例不在本次讨论范围内)。

  商业用地类属于大红本里相对简单的,目前市场上也少,一般手续和品质都还算比较完善的。

  先把这个盘简单的背景和大家说说:楼盘在观澜某地,地段还可以,处于九龙山科技园次核心规划区,整个盘共六栋,二库车库,有花园等,基本就是按着住宅小区来设计的。

  通过法定图则,我们很清楚地看到,XX新都的用地是C类混合商业用地(C2+C4商业办公+旅馆业用地),说白了就是办公室与商务酒店的规划用地!清楚了这个用地规划,再看看这块地的权属来源。

  我们通过土地交易中心,可以看到XX新都宗地和另外两宗地(如上图所示,福安雅苑、同和国际名车城)是通过挂牌交易所得,使用年限为50年。

  底层性质决定着上层建筑的方向,通过法定图则和土地交易中心,我们得知了XX新都的用地性质和建筑用途,那么上层基本上就可以为酒店和商务办公类的物业。而实际也是这样,XX新都整个项目9栋,2栋为星级酒店,1栋配套中心(商业),另有6栋叫XX新都商务大厦。没错,人家报建登记的就是商务大厦!什么是商务大厦,诸位自行问度娘或知哥了,我就不啰嗦了!

  大红本因为不能像商品房那样办法预售(销售)证,所以大红本房都是用“以租代售”的方式来暗渡仓。

  XX新都在大红本的手续里,应该是最完善的!正规的租赁合同、正规增值税发票、正规的长租贷款,水电和燃气都开户在自己名下,就连物业是正规专业的物业公司。可偏偏就他们摊上事儿,这个事儿在去年闹得还挺大的,甚至有人告了御状!

  这件事儿,除了外围行家和项目销售的瞎忽悠和瞎承诺之外,难道掉坑的业主自己就没有半分问题吗?这个问题,我在最后总结部分再大家分析,现在我们先继续说类别事儿!

  目前仓储用地里面的大红本,也比较少!今天上场的仓储用地的大红本代表是布吉XX公寓(实名为:百XX创意广场)。这个盘大概是2015前后对外推广的,应该算得上是深圳最早一批“以租代售”的大红本了。早几年,这个盘还算是个网红盘,价格便宜,外观很高大上,配套的商业综合体也很齐全。这大饼画了一圈又一圈的,正因如此,当年上车这个盘的可不少啊。可惜的是六年过去了,这个盘和当年没有建好的样子没啥区别,说好的商业综合体,地铁配套,高返租……,一样都没有!这个坑不可谓不深吧?

  交易显示,楼盘土地权属为挂牌出让获得,土地用途为仓储用地,准入行业为物流。

  这个盘最开始的时候签的也是租赁合同,到后来就变成了有偿使用合同,权益转让合同等等,换过几次!

  工业用地在大红本里小类算是最多的,有工改的,有M0的,有M1的,权属来源有交易的,也有协议出让的……

  如果刚刚上面提到的仓储用地的XX公寓,是个深坑的话,现在我们聊的这个,肯定就是坑中之中了!如果说上面提到过的只是忽悠而已,香港1861图库看图区港台神算,那现在我们说的这个就是直接是骗了!

  按照法定图则的规划,这个项目的用地是一类普通工业用地,我们再看看权属来源:

  查询土地交易中心,我们得知这项目用地是通过挂牌出让的,并且为工业用地,使用年限是50年,从1992开始到2042年止!

  这个盘是从2018年左右开始销售,因为出地将近30年,我们也想了解一下,这个盘的前身是怎么样的一个状态。于是我们通过卫星回放,看到这块地从1992~2016年都空置未建的,直到2017年年头才开建,并于2017年底左右建好,2018年中左右开始销售。

  项目签的是有偿使用合同(这个有偿使用合同,最后总结再统一讲),到此其实都没有太大问题,问题就在于无论是项目销售还是外围行家,在推这个盘的时候,一致对外宣称,签20年有偿使用合同,然后再送20年使用期限,一共有40年的使用期。我们质疑项目本来就只有50年,已经过去了29年,最多剩下21年了,你怎么送另外的20年?项目销售誓言旦旦地说,到期之后可以自动续的!

  呵呵,真是无语至极!到底是真不懂还是装不懂?(关于自动续这个最后总结再说,现在先继续说其他的项目类别)

  这一类地的大红本相对会比较少,因为类似这样的高科技新型项目,一般都会有政府参考的背景。比如光明XX太谷这个项目。这个项目是当年光明区21个重点项目之一的明星项目,不光是地是特批的,项目开工那会动静也不小,除了ZF大哥,顶流明星也来了不少!

  法定图则上显示为一类工业用地。因为是协议出让的地,所以在土地交易中心,我们查不到宗地的信息,但我们还是通过其他的途径查到了区别。

  这个宗是协议出让地(减地价),主要用途为工业用地(高新技术项目),土地性质为非商品房。宗地规划有厂房、研发、办公、宿舍、食堂等设施。另外地块不得转让,不能分割办理《房地产证》,不能用于抵押等。

  所以XX太云谷,其实对外出售的是宿舍那部分物业,也是“以租代售”的方式销售,签的是双合同(租赁合同、有偿使用合同),总体来说来,还是比较正式的!同样因为物业的性质是宿舍,所以居住和配套的环境还是可以的!

  这一类别的新型产业用地,和其他的高新型产业用地还不太一样,这类型用地的项目,多半都会些带有试验的意义,且使用年限一般在30年左右。比如下面这个项目:

  平湖XX谷项目,这个项目环境很不错,小公寓弄得也挺有格调的,但这个不是我们讨论的重点。我们的重点是聊项目用地等等,我们照例先看法定图则:

  法定图则显示用地为新型产业用地(在大分类里面,还是属于工业用地),我们再看看权属来源:

  通过土地交易中心,我们看到项目的宗地权属来源为挂牌公开出让,土地用途为工业用地(新型产业用地),准入产业类别为:生物与生命健康产业、新能源产业、互联网产业,新材料产业。年限是30年。

  这样项目对外销售的部分也是宿舍部分,还有部分类似办公部分改的,LOFT小公寓,签的有偿使用合同。

  同样的是工业用地,且还是新型产业用地,这个工改M0的又有什么不一样呢?这个区别还挺大的,首先这宗地是通过城市更新(即旧改)获得,同样工业用地,但类型的项目是可以分割销售的(即是可以分割成单独的红本商品房),不过对于这个销售还是有条件限制的。

  目前深圳最有代表的就是XX大XX谷项目,项目位置于龙华大浪,2020年下旬开的盘,开盘那会啊,简直是比打新牛逼多了,开盘那会完全就是人山人海,过来看房的车多到布龙路都塞车三四公里,还出动了警察维持!公路况且如此,现场更是不用说了。样板房都没有,只是有一个效果图,分批排队看房,看完也只有有两个选择,一个是先房号交钱,二是出去,没有一句多余的废话。现场抢得门都挤坏了,有些人一次十几二十套,现在想想都觉得可怕……。

  但这些都不是这个盘值得说的地方,这个盘最值得一说的是他们的骚操作,真的应了那句话:只要镰刀挥得好,就没有割不到韭菜!这波骚操作等会儿再说,我们先来看看这个项目用地情况:

  通过龙华区城市更新和土地整备局官网,很容易就能查这个项目城市更新的资料,可以看出这个项目前身就是建滔工业园城市更新而来,而在城市更新之前土地性质就是一类工业用地(M1),城市更新里做了变更(由M1改成M0,因为有政策支持城市更新类M1更改M0的项目,物业可以分割销售,相关政策自己到官网查阅)。

  通过XX大XX谷现场公示的《不动产证》,直接就能看到,土地来源为协议(城市更新类的用地一般都是协议出让)这是新型产业用地。属于市场商品房,是可以正式上市出售的。(不过这个商品房指的不是住宅,而是新型产业研发用房,很多人都认为商品房就是住宅,其实并不是,只要正式面市销售的房地产,都可以称为商品房)

  理论上来说,XX大XX谷不能算是大红本房,更不能算小产权房,只是因为这个物业购买条件比较苛刻,必须要以企业的名义来买(且还规定行业)。

  所以XX大想到了一个办法,把一套房子拆两套或者三套,用“以租代售”的方式对外出售。签20年的租赁合同,然后再送20年!直白地说,就是目前差钱了,先租一次,后期有符合的条件的购买者的话,再把这个房子再正式的卖一次,美其名曰:带租约出售!(虽然没有明说,但实现的条件,确实会有这样的风险存在)这操作不可谓不骚!

  目前深圳二类居住用地的大红本非常少的,如果不是到实在搞不到独立红本,谁会愿意便宜一半当小产权这样去卖?今天和大家说的这个居住用地的大红本,绝对是深圳最牛逼的大红本存在,没有之一!

  以前我们只有听说一些豪宅或者一些非常热的楼盘才有可能会需要喝茶费,应该没有人听说过买没有证的房子,还要额外给大几十万甚至上百万的喝茶费。

  就在我动笔写这文章前,还有收到渠道房发过来的房源信息,129平那个户型喝茶居然要105万……

  这个盘是上塘的XX花园,据了解该小区花园的地块是市邮政局原A811-0004置换地(现地块所在宗地为A816-0059)。原深圳市邮电局(现改制为广东邮政深圳分公司)在深圳北站区域内被深圳市政府因建设北站而征用了一块地,后市府向邮政返还一块“同面积、同容积率、同性质”的用地作为补偿,即现在的XX花园地块。根据邮政公司和深圳市国土规划局签订的《土地出让合同》的约定,该用地的用途为二类居住用地,企业自用住宅用地性质,广东邮政公司深圳分公司为XX花园地块的土地使用权人。土地使用年限为70年,自2015年3月30号到2085年3月29日止。

  这个最牛逼的地方是没有证,还有要喝茶费!喝茶费就算了,还差不多卖完了,最后没有剩几套了,剩下的喝茶费更贵(见上图)。

  这个楼盘签的不是租赁合同,也不是有偿使用合同,而是签的权益转让协议书。据了解,这个盘除了不能抵押贷款,和积分少之外,其他的和商品房没有什么区别,一样可以申请学位,一样可以落户。楼盘的正对面(约40米)就是金光闪闪的金茂府,花金茂府一半的钱享受一样环境和配套,难道不香吗?更何况该盘的开发商还是大名鼎鼎的豪宅专家——XX裕集团,所以品质对比金茂府,只好不坏!

  以上几类就是目前比较常的大红本的类别,不然项目用什么样的话术来和说你说,你都可以按照上述的方法去反推,即可轻易知道它们的“真身”,然后你决定要不要下手!

  单纯从居住的角度上来说,大红本无论条件或者环境都会比大部分小产权或者统建楼好很多,但面临的问题也不少,所以很多朋友也不知道如何下手,其实最大原因我们对这个大红本不了解!在这最后我给大家总结几点,在你准备下手前,可以给您一个参考:

  1、大红本全部都不能申请学位、不能落户。(居住用地类以及用途是住宅类的例外)

  通过上面分类,可以很清楚地看到,大红本基本上都是工业用地为主,建筑的用途多为工厂、宿舍、产业用房等等。按目前的政策非住宅类(或带住宅功能的公寓)是不能落户和申请学位的。

  XX新都之所以爆雷,其实就是因为销售承诺的学位和落户都不可能实现,人家花大几百万买个房子,本来就奔着可以申请学位和落户去的,最后什么都搞不了,换谁都受不了啊!

  XX新都,通过上面的分析我们这个是商业办法和旅馆业用地,说白了就是办公室和酒店,而业主他们的关系只是租赁关系,直接点说就是,你长住个酒店,然后需要酒店给你落实学位和落户,你觉得可能吗?

  我听到过很多项目的销售都在说,到期可以自动续的,这个自动续期说的是居住用地且住宅类的物业。依照《民典法》第三百五十九条 住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定办理。

  非住宅建设用地使用权期限届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,www.758580.com,依照法律、行政法规的规定办理。

  根据《深圳经济特区土地使用权出让条例》第四十九条 有下列情形之一的,土地使用权终止:

  (四)人民法院或者市规划和自然资源部门依法作出的没收土地使用权的判决、裁定或者决定生效;

  第五十条 出现第四十九条第一项、第三项和第四项规定的情形,土地使用权连同该宗土地上的建筑物、附着物由市规划和自然资源部门无偿收回,但是法律、法规另有规定的除外。

  如果需要再续怎么办呢?我们继续看《深圳经济特区土地使用权出让条例》第五十三条 土地使用权年期届满,土地使用者需继续使用该宗土地的,应当提前六个月向市规划和自然资源部门提出申请。市规划和自然资源部门应当自接到申请之日起一个月内按照下列原则作出是否准予继续使用的答复:

  (二)土地使用者申请的土地用途不符合当时城市规划要求的,土地使用者的申请不予批准。

  第五十四条 准予土地使用者继续使用土地的,土地使用者应当自接到市规划和自然资源部门批准文件之日起十五日内与市规划和自然资源部门重新签订出让合同,支付土地使用权出让金和土地开发与市政配套设施金,并按照《登记条例》的规定办理登记。

  由以上《条例》可以看到,非住宅建设类的用地到之后不能自动续,且也不是想续就能续,再者即即使批准可以续的话,要重新签土地出让合同和支付土地使用金及其他费用,说白了就是相当走一次土地交易的流程。到时这费用是开发商给还是业主给??

  这个问题之前也困扰了我挺久,后来有和一些律师朋友在聊这个问题的话,他们告诉我说,这两个合同本质是一个意思,就像王八和乌龟一样,只是叫法不同而已,本质还是一样的!不要觉得换了个名字就会高大上很多,那只是自欺欺人而已!

  3.2、签20年,20年之后年限(土地除了签合同的那20年剩下的年限)有没有效呢?

  这个问题其实在《民典法》里就能找到,根据《民典法》第七百零三条:租赁期限不能超过二十年,超过十二年的,超过部分无效。

  第七百三十四条 租赁期限届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但是租赁期限为不定期。

  由此可以看出,在二十年的租期内是受保护的,超出二十的,虽然原合同还有效,但期限会变成不定期,即不定期内,双方可以随时解除合同,只有给一个合理的反应时间即可!在这种情况下,签的那个超出二十年之后送的年限,有没有用,这个就要看人品了!

  好了,目前深圳市面上常见的大红本类别就介绍到这里,其他的细节问题以后有机会会以案例的形式和大家分享,谢谢!

  (3)光明中心凤凰街道 塘尾旧村 13号线地铁口,南山后花园,开车到南山20分钟